Construire sur un terrain familial sans succession : les risques d’une “maison folle”

Construire sur un terrain familial sans succession : les risques d’une “maison folle” Introduction En Guadeloupe comme ailleurs, il est courant de voir des familles bâtir sur des terrains hérités de leurs parents, sans que la succession n’ait été réglée. Cette pratique, bien que fréquente, peut s’avérer extrêmement risquée sur le plan juridique et patrimonial. On parle alors de “maison folle”, c’est-à-dire une construction érigée sur un bien qui ne vous appartient pas juridiquement. En tant qu’expert immobilier, je rencontre régulièrement ce type de situation, souvent source de conflits familiaux, de blocages administratifs et de pertes financières importantes. 1. Qu’est-ce qu’une “maison folle” ? Une “maison folle” est une construction édifiée sur un terrain appartenant à une indivision successorale — autrement dit, un terrain dont la succession n’a pas été partagée entre les héritiers du propriétaire décédé. Dans ce cas, aucun des héritiers ne détient la pleine propriété d’une parcelle déterminée : le terrain appartient collectivement à tous les héritiers, chacun pour une quote-part abstraite. Construire sans l’accord écrit de tous les indivisaires revient donc à ériger un bien sur une propriété dont on ne détient pas le titre exclusif. 2. Les risques juridiques et patrimoniaux a) Une construction juridiquement précaire Le principe est clair : le sol emporte la propriété du bâti (article 552 du Code civil). Ainsi, la maison construite appartient à l’indivision, non à la personne qui a financé ou édifié la construction. En cas de désaccord entre héritiers, cette maison peut être : - attribuée à un autre cohéritier lors du partage ; - mise en vente avec le terrain, le constructeur ne pouvant prétendre qu’à une indemnité au titre des améliorations apportées. b) Impossibilité de vendre, de louer ou d’hypothéquer Tant que la succession n’est pas réglée : - aucune vente du terrain ou de la maison n’est juridiquement valable ; - aucune hypothèque ne peut être inscrite (refus des banques) ; - aucune autorisation administrative ( raccordement, etc.) ne peut être obtenue légalement. c) Risque de conflit familial durable Les “maisons folles” sont souvent à l’origine de tensions : - désaccords sur la répartition des droits, - contestations d’occupation, - voire procédures judiciaires longues et coûteuses devant le tribunal judiciaire. 3. Les conséquences financières Construire sur un terrain familial non partagé, c’est prendre le risque de : - perdre la propriété du bien en cas de partage défavorable, - ne pas pouvoir revendre ni transmettre, - ne pas pouvoir valoriser le bien dans un cadre fiscal ou bancaire, - et parfois, devoir indemniser les autres héritiers pour l’occupation exclusive du terrain. En résumé, une maison “folle” ne constitue pas un patrimoine transmissible ni valorisable, mais une situation bloquée. 4. Les solutions pour régulariser la situation ✅ Étape 1 : Faire établir la succession Première étape indispensable : faire dresser un acte de notoriété chez un notaire, puis procéder à la liquidation et au partage de la succession. Chaque héritier pourra ainsi obtenir la pleine propriété de sa part, permettant ensuite toute démarche de construction ou de financement. ✅ Étape 2 : Obtenir un accord écrit entre indivisaires Si la succession n’est pas encore partagée, il est possible de formaliser un accord écrit et signé par tous les héritiers autorisant la construction. Cet accord doit être encadré par un notaire pour éviter toute contestation. ✅ Étape 3 : Consulter un expert immobilier Avant tout projet, l’évaluation du terrain et la détermination de la part de chaque héritier permettent de clarifier les enjeux financiers et les droits de chacun. Un rapport d’expertise en valeur vénale peut aussi servir de base pour un partage ou une sortie d’indivision équitable. 5. Conclusion : bâtir sur des bases solides Construire sur un terrain familial sans succession réglée, c’est comme bâtir sur du sable : le risque d’effondrement juridique est réel. Avant tout investissement, prenez le temps de sécuriser votre titre de propriété, d’évaluer le bien, et de faire reconnaître vos droits. Une démarche légale et transparente vous permettra d’éviter les pièges des “maisons folles” et de préserver la valeur de votre patrimoine. Philippe SOROMAN – Expert immobilier en valeur vénale